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保障房不能做婚房?

2012年4月28日 12:52

来源:新民周刊 作者:任蕙兰 选稿:秋枫

保障房在高福利国家大行其道,但在国内很多地方仍被传统观念贴上了寒酸的标签。除了制度和政策因素,住房观念也在左右着年轻人的选择和今后的生活质量。

房子,似乎是目前划分“屌丝”和“高富帅”的重要依据。
  住进保障房的年轻人,无论什么长相,如何打扮,似乎总是灰头土脸了。人们似乎难以想象在保障房里结婚的场景。
  买不起房子是悲剧,横亘在保障房前的心理和观念的障碍,同样是当代年轻人的悲剧。
  好在,事情正在慢慢改变。
  
公租房解救房奴
  
  4月15日,上海首批公租房馨宁公寓签约入住的第一个周末,福建小伙子李杨(化名)和妻子搬进了1号楼的一居室单元。在他新居出入的除了搬家工人,还有一些手拿房源表,来“实地考察”的看房者。
  馨宁公寓位于上海的徐汇区,在2900套全装修房源中,只有600多套被第一批申请者选走,李杨是选房者之一。他申请的40多平方米的一室一厅很受欢迎。客厅里摆着一张二人沙发和餐桌,卧室只有床、衣柜和书桌等简单几件家具,厨卫独立,外带一个阳台。房子里基本家电齐备,“交房时楼宇管家带我检验过一遍,厨房有一台新飞冰箱没来得及拆封” 。
  馨宁公寓在次新房林立的华发路上显得很气派,50多幢高楼中一半是公租房,一半是动迁房,小区移植了大量景观植物,春季花木繁盛,一些孩子在广场上的游乐设施嬉戏。
  李杨花1700多元月租,就可以和周围房价每平方米2万以上的徐汇臻园等楼盘享受到同样的交通、购物便利。小区对面有餐饮店、菜场和便利店,步行15分钟就有一家大超市,周围还有大华医院、果果幼儿园、华泾小学、位育中学等医疗、教育资源。出门坐10分钟公交车能到3号线龙漕路地铁站,据说运营方正和公交公司协调,如果未来入住率高,可能将更多公交线路延伸到公寓门口,并开设小区到地铁站之间的接驳车。
  馨宁公寓提供了一、二、三居室套型,建筑面积分别为42平方米、62平方米和75平方米左右,月租金在1700-3300元。和香港标准近似,香港公屋住户人均居住面积为12.8平方米,以香港标准的一家四口(一对夫妇加两个孩子)来计算,一般的公屋面积是50平方米左右。由于首轮申请比率低,运营方调整了对申请人口的严格规定,晚婚青年可租二居室。
  上海公租房申请没有任何收入限制,只要持上海居住证满两年,有单位,连缴12个月社保基金,人均住房面积不超过15平方米就符合条件。而香港公屋住户一般收入在全港中位数以下,每年门槛会上下浮动。
  “公租房住户有几个特点,年轻、工作稳定、文化层次比较高。”负责馨宁公寓物业管理的申晨物业公司执行董事沈杰表示。
  李杨身上就聚集了这些特点,他在漕河泾一家LED公司工作,家庭月收入10000元左右,夫妻俩在上海打拼8 年中换过几个住处,因为漂泊不定,不得不把孩子留在老家由父母照顾。随着孩子接近学龄,他迫切希望在上海有个安居之所。
  夫妻俩无数个周末花在了跑楼盘上,“只敢看嘉定、松江的房子” 。但外环房价也在每平方米1.5万-1.6万左右,一套70多平方米的房子总价在100万出头,首付三四十万,每月要还五六千贷款,再加上日常开支和孩子的教育支出,很可能让这个小家庭入不敷出。
  公租房每月1781元的租金让李杨减轻不少压力。省下的住房成本让这个家庭从容地养一辆雪佛兰科鲁兹代步,他打算每月花150元在小区租个车位。李杨打听过,由于自己持人才引进长期居住证,孩子可以上就近的幼儿园。
  高房价不断将年轻人赶到远郊,在人与房子的缠斗中,公租房提供了一种缓冲,年轻人有余地积攒几年实力再做房奴,传统的上海本地人观念也在悄然变化。
  上海人罗阿姨来为儿子看房子。她想申请一套63平方米的两居室以后作儿子婚房用。她以上海中年妇女特有的精细,一边计算得房率,一边抱怨开发商放出的房源大多靠马路或小区拐角,不过感觉小区总体“有档次”。
  罗阿姨的儿子在上海某高校留校任教,他花10年读完本硕博,30岁才工作,虽已到谈婚论嫁的年龄,但尚无实力买房。罗阿姨夫妻均已退休,一家三口蜗居在东方路一室半的老公房,儿子索性搬到了学校宿舍。“你们多呼吁呼吁,工薪阶层买房子不容易。”她说着又在房源表上圈点勾画。

租房,从屌丝变小资

  选择公租房是对住房退而求其次的折中,还是对生活质量的坚持?
  “小区有没有家政保洁服务?”唐乐(化名)办理签约手续时问工作人员,显然他对家务不太在行。他和妻子是一对80后上海夫妇,孩子刚满14个月,原本住在罗秀路父母家,4口人挤在五六十每平方米的老公房,孩子出生后更显得局促。
  父母敦促小两口早日买房,按照上海人家的传统,双方家长资助首付。还贷压力对小家庭并非难以承受之重,但夫妻俩必然要割舍唱K,聚餐,短途游等爱好,“生活质量下一个台阶”。生活潇洒的80后夫妻宁愿每月花1700多元在公租房安家,这笔钱“少在外面吃几顿饭就有了”,“不会影响生活状态”,而且搬到与罗秀路“一碗汤距离”的馨宁公寓,“方便父母照顾。父母来看过房子,他们也觉得不错,肯定比住在老房子舒服得多”。
  按照公租房现行规定,住户要在两年后重新接受资格审核,租约最长6年。唐乐打听过,目前还没有明确政策规定6年后是否可以换租到其他公租房小区。但他并不以为意,因为“说不定到时可以低价买下” 。
  公租房设计上是“铁打营盘流水兵”,但香港充足的房源供应保障低收入者可以一辈子租住公屋,不过随着公屋住户家庭收入上升,租金也会水涨船高,达到一定收入水平的富户会被要求迁出。公租房提供了一种花较小的代价改善生活状态的途径,避免生活质量因住房开支而下降。香港公屋住户是茶楼的常客,如果一个公屋家庭月入10000元,缴纳租金水电后大约还有8000多元,因此手头宽松还可以去茶楼消费。
  “住户1700多元的租金包含了物业管理费用,他享受到的服务肯定高于普通住宅,因为公租房引入了酒店式公寓的某些管理服务模式。”沈杰介绍说。
  比如住户家里电器坏了,只要打电话报修,不用自己跑物业,楼宇管家会上门服务。“楼宇管家是从酒店公寓引入的模式,一个人管几个楼,所有保洁、保安、公共设备维修都和他有关。楼宇管家2个月回访一次住户,了解租赁户对物业服务的意见,并确认甲方配备的家电家具是否被挪走,有没有群租转租现象。”
  沈杰介绍,大部分租客是上班族,周一到周五小区几乎是空楼,所以物业增加了保安巡视,除了在小区公共面积,还在楼宇内部巡逻。周末小区饱和率高,住户会在周末集中办理事务,物业人员全部到位,国定假日也上班。
  “馨宁公寓物业收费采取酬金制,普通住宅很少用酬金制,一般都是包干制。物业公司测算成本把今年以后5年的价格上升趋势算进去,企业利润大于酬金制。包干制对物业提供的服务没有制约,因为压缩下来的开支就是利润。酬金制的运营成本按实结算,公开透明,每月提取固定酬金,物业有动力提供更多住户需要的服务。酬金制一般在物业管理费3元/平方米以上的高档公寓用得比较多。”沈杰表示,酬金制有望被复制到上海地产集团旗下另两个公租房项目:上粮二库和馨逸公寓。
  香港政府每年都给公屋住户免除数月租金,子女还有可能获得各种就学补贴,但上海的政策还在摸索之中。公共租赁住房经租管理中心王晖表示,年轻夫妇最关心公租房周围的教育资源。“公立幼儿园优先招收户籍所在地对口的小孩,未必能保证公租房租户孩子能上,目前没有政策规定公租房住户子女可以保证进入对口幼儿园或小学,也没有对外地租客子女免缴借读费规定。”

要面子更要里子

  在首批公租房租客入住之际,上海经适房申请已进行到第三批,房屋价格远低于市场价。
  上海姑娘琳琳去年结婚后,就在等待搬入经适房。父母对女婿很满意,和亲戚朋友说起女婿在物业公司做经理,经常会收获“年轻有为”之类的称赞,但一提起买经适房结婚,对方往往显得不知怎么接话茬。
  去年4月,琳琳赶上杨浦区第二批经适房申请。第二批申请条件比第一批放宽不少,月可支配收入从2900元提高到3300元,人均财产从9万升至12万,琳琳老公婚前和父母同住老公房,父母已退休,家庭收入和人均住房面积都符合申请条件,最后选了嘉定顾村,新房离地铁站步行只要5分钟。
  琳琳对买房的细节记得很清楚。去年10月摇号排选房顺序,他们在4000多户申请户中排在900多号,最后定了一套76平方米二室一厅,单价7000元,总价50多万。夫妻俩考察过,周围房价1.2万到1.3万,经适房的价格很合算。“房价几年内不可能跌到低于经适房价格,几年后可以按市场价卖掉,交30%给政府。”
  小家庭首付20%,每月还贷2000多元“不影响生活品质”,琳琳老公还顺便在小区租了个车位。“今年快建好时我们去看过房子,觉得质量不错,小区有30多幢楼,有一条河流过,河边有很多亲水景观,听说配套的小学、幼儿园很快会进来,超市还没开业。”
  “现在每月花在买衣服、聚餐、养车上的钱在三四千,这是基本的白领生活,身边有些朋友变成房奴以后,就不太出来玩了。”琳琳并不愿意为“商品房”这个虚名牺牲现实的生活。“虽然朋友没有人住经适房,但他们不会觉得我们买经适房奇怪,只觉得我们能被划进申请范围很合算。”

住房观念的回归
  
  保障房在高福利国家大行其道,但在国内很多地方仍被传统观念贴上寒酸的标签。除了制度和政策因素,住房观念也左右着年轻人的选择和今后的生活质量。
  上海姑娘晓云(化名)来看公租房时显得闷闷不乐,她在徐家汇一家IT企业工作,男友是南京人,双方已进入谈婚论嫁看房子的步骤。如果以公司为圆心向外辐射,馨宁公寓是晓云可以接受的半径远端,但附近房价达到2万以上。晓云不想动用父母积蓄,但她和男友两人月收入均七八千,还贷会很勉强。公租房也是婚房的可选项,但并不符合父母的期望,“还要回家有得商量”。
  上海首批公租房申请率只有四成。但价廉物美的公屋在香港很有市场,甚至有高官不惜钻空子入住公屋。比如前法官李柏检因申报不实,夫妇分别被判监11个月。
  经适房也面临“供过于求”的窘境。浦东第一批经适房申请户达到3225户,第二批只有1167户。潍坊街道住房保障办公室朱副主任表示,该片区第一批经适房申请者400多户,第二批门槛放宽后,虽然申请者收入结构比第一批高,但只有寥寥100多户。“第三批人均月收入放宽到5000元,但人数不太可能比第一批高,一方面是廉租房分流需求,另一方面大家在观望共有产权政策。”
  人们还记得,在上世纪80年代的上海,买房子还是异想天开。所谓婚房就是放一张床的地方,父母家的阁楼或用隔板辟出的一间房。人们改善居住条件的指望就是动迁时分到一居室,或熬满年资等待单位分配。1998年6月29日,国务院决定党政机关停止实行40多年的实物分配福利房的做法,推行住房分配货币化。1998年7月1日,在中国一直延续实行的住房福利制宣告结束。市场调动了政府、开发商和个人的积极性,住房建设井喷。然而上海人大规模购房还是在2000年后,那一次,政策走在了观念的前头。
  10多年以来,商品房市场发展迅猛,“住房即买房”的观念深入人心。房地产业的利益阶层也不断地强化这一传统观念,大肆宣扬“居者有其产”、“安居才能乐业”,房子成为了人们精神的归宿、成功的标志,还担负着财富的储值功能。
  所有人自动或被驱赶到了房地产市场,没房的被调侃为“屌丝”,“有车有房无贷”是结婚标配。我国已是世界上住宅自有率最高的国家,达到80%,而世界大多数国家的住房自有率为30%~50%。
  人们习惯了由商品房承担楼市基本需求,保障房的出现将是一种价值回归。
  香港保障范围之广让住户并无身处底层之感。香港总人口超过700万,目前香港的公屋单位超过70万套,为209万市民提供住房,覆盖三分之一左右的人群。除了租金便宜之外,公屋的住户还可以享受超值的公共设施。香港政府提供的公共娱乐设施和孩童游玩设施大多建在公屋周围。
  新加坡87%的人住在组屋,相当于中国的经适房。组屋由建屋发展局建造,向公民和永久居民出售,保证几乎所有老百姓买得起舒适住宅,但同时限定每户家庭最多只能拥有一套组屋。一些收入过低、处在社会底层的低收入家庭,则选择租赁组屋居住,新加坡政府建屋发展局特别针对他们制定了相应的租赁计划,由政府提供大量津贴。
  20世纪70年代,新加坡政府规定只有月收入在1500新元以下者才可申请组屋;80年代提高到2500新元,随后又放宽到3500新元。这基本上保证了大部分中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。
  这也将成为中国经适房的发展路径,越来越多年轻人将进入保障范围。今年1月,上海市市长韩正宣布今年计划将经适房申请门槛从家庭人均可支配收入每月3300元放宽到5000元,扩大共有产权房的覆盖面。夫妻俩加一个孩子,乘三除以二,就是夫妻俩平均月收入在7500元以下,就可以进入到共有产权房的申请行列。
  政策,又一次走到了观念的前头。

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